Le bailleur peut mettre fin au contrat de bail en refusant le renouvellement du bail s'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire. Dans ce cas là, le propriétaire ne doit pas verser d'indemnité d'éviction.
Le bailleur peut aussi refuser le renouvellement du bail commercial sans avoir à verser d'indemnité d'éviction dans différentes situations concernant l'immeuble dans lequel l'activité est exercée.
Refus de renouvellement du bail commercial pour motif grave et légitime
Les motifs graves et légitimes sont notamment les suivants :
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Inexécution d'une des conditions du bail commercial (comme non-paiement du loyer) ou
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Cessation sans raison sérieuse et légitime de l'exploitation du fonds.
Le refus de renouvellement du bail se fait :
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Par acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice)
6 mois avant l'expiration de la période triennale ou avant l'expiration du bail commercial avec le motif de refus de renouvellement du bail commercial (si le bailleur ne respecte pas le délai de 6 mois, le congé reste valable, mais les effets seront reportés à la fin de la période triennale suivante)
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Accompagné d'une mise en demeure du locataire de réparer l'infraction dans un délai d'1 mois (parfois, la mise en demeure n'est pas nécessaire) et
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Mention de la possibilité pour le locataire (qui conteste ce congé ou qui demande le paiement d'une indemnité d'éviction) de saisir le tribunal judiciaire dans un délai de 2 ans à compter de la date de prise d'effet du congé.
info À savoir
le congé pour refus de renouvellement du bail et la mise en demeure peuvent figurer dans le même acte de commissaire de justice.
Reprise pour démolir un immeuble insalubre ou vétuste
Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans payer d' indemnité d'éviction si l'immeuble :
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Doit être totalement ou partiellement démoli comme étant en état d'insalubrité (un arrêté de traitement de l'insalubrité doit délivré par le préfet) ou
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Ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état (le caractère dangereux est prouvé par un rapport d'expertise ou un arrêté de mise en sécurité du maire ou du préfet de Police pour Paris).
Le refus de renouvellement du bail se fait :
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Par acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice)
6 mois avant l'expiration de la période triennale ou avant l'expiration du bail commercial avec le motif de refus de renouvellement du bail commercial (si le bailleur ne respecte pas le délai de 6 mois, le congé reste valable, mais les effets seront reportés à la fin de la période triennale suivante) et
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Avec mention de la possibilité pour le locataire (qui conteste ce congé ou qui demande le paiement d'une indemnité d'éviction) de saisir le tribunal judiciaire dans un délai de 2 ans à compter de la date de prise d'effet du congé.
Priorité du locataire en cas de reconstruction d'un nouvel immeuble
En cas de reconstruction par le propriétaire d'un nouvel immeuble comprenant des locaux commerciaux, le locataire a droit de priorité pour louer dans l'immeuble reconstruit. Pour bénéficier de ce droit de priorité, le locataire doit prévenir le propriétaire, par acte de commissaire de justice ou par lettre recommandée avec AR, de son intention d'utiliser cette priorité.
Reprise pour construire ou reconstruire l'immeuble existant
Le propriétaire a le droit de refuser le renouvellement du bail pour construire ou reconstruire l'immeuble existant sans payer d'indemnité d'éviction
en offrant au locataire un local correspondant à ses besoins et possibilités, situé à un emplacement équivalent.
Même s'il offre un local de remplacement au locataire, le bailleur doit payer au locataire une indemnité restreinte correspondant à la privation temporaire du fonds et aux frais de déménagement et de réinstallation.
Le refus de renouvellement du bail se fait :
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Par acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice)
6 mois avant l'expiration de la période triennale ou avant l'expiration du bail commercial avec comme motif de refus de renouvellement la construction ou la reconstruction des locaux loués (si le bailleur ne respecte pas le délai de 6 mois, le congé reste valable, mais les effets seront reportés à la fin de la période triennale suivante) et
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Avec mention de la possibilité pour le locataire (qui conteste ce congé ou qui demande le paiement d'une indemnité d'éviction) de saisir le tribunal judiciaire dans un délai de 2 ans à compter de la date de prise d'effet du congé.
warningAttention :
Le bailleur a le droit de refuser le renouvellement du bail pour construire ou reconstruire l'immeuble existant, en payant une indemnité d'éviction au locataire. Le bailleur peut également refuser le renouvellement du bail pour effectuer des travaux nécessitant l'évacuation des lieux compris dans un secteur ou périmètre sauvegardé. Dans ce cas là, le propriétaire doit verser une indemnité d'éviction.
Suspension du bail pour travaux de surélévation
En cas de surélévation d'un immeuble, le bailleur peut différer le renouvellement du bail pendant une durée maximale de 3 ans. Il s'agit d'une période pendant laquelle le bailleur doit réaliser les travaux et le locataire est momentanément évincé des locaux. Une fois les travaux achevés, le locataire réintègre les locaux et le bail reprend son cours. Le locataire a droit à une indemnité égale au préjudice subi, qui ne peut pas excéder 3 ans de loyer.
Reprise d'un local d'habitation (accessoire du local commercial)
Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail uniquement sur la partie concernant les locaux d’habitation, loués accessoirement au local commercial. Dans ce cas là, la reprise des locaux d'habitation entraîne u
ne diminution du loyer du bail renouvelé.
Ce refus de renouvellement est possible si :
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Le propriétaire occupe lui-même le local d'habitation ou le fait occuper par un membre de sa famille (comme ses enfants, ses parents, son conjoint)
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Le bénéficiaire de la reprise ne dispose pas d'une habitation correspondant à ses besoins normaux et à ceux des membres de sa famille vivant habituellement ou domiciliés avec lui.
Toutefois, la reprise ne peut pas être exercée dans les cas suivants :
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Sur des locaux affectés à usage d'hôtel, d'enseignement, à usage hospitalier ou de location en meublé
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Lorsque le locataire établit que la privation de jouissance des locaux d'habitation apporte un trouble grave à l'exploitation du fonds
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Lorsque les locaux commerciaux et d'habitation forment un tout indivisible.
warningAttention :
sauf motif légitime, le bénéficiaire de la reprise doit occuper personnellement les lieux dans un délai de 6 mois à compter du départ du locataire évincé et pendant une durée minimum de 6 ans. Sinon, le locataire évincé a droit à une indemnité d'éviction en rapport avec l'importance des locaux repris.